Oscar Lustin a cofondé Domani en 2019 avec une ambition claire : faire de l’habitat collectif pour seniors une solution attractive et choisie par ses futurs habitants. Acteurs de l’économie sociale et solidaire (ESS), Oscar et son associé, Jean de Miramon, ont rapidement identifié le secteur de l’habitat comme le plus à même de faire bouger les lignes. Qu’y a-t-il de plus fondamental dans notre vie que notre logement ?
Aujourd’hui, il nous explique comment ils ont réussi à monter un projet d’envergure dans un temps record.
Un article réalisé à partir de l’interview de Oscar Lustin par Alexandre Faure le 1er mars 2020 (Les verbatim de Oscar Lustin sont en italique)
Inventer l’habitat partagé adapté et adaptable
Oscar et Jean se rencontrent à HEC et s’intéressent tous le deux à l’hébergement des personnes âgées. Après un passage chez RésidSocial (mobilisateur de logement pour ceux qui nécessitent des hébergements d’urgence), les deux amis se lancent dans le projet Domani.
En quête d’une idée à fort impact positif, Oscar et Jean réalisent qu’agir au niveau du logement est le meilleur moyen de changer la vie des personnes âgées. Plutôt que de se lancer dans le marché digital déjà saturé de startup, ils se lancent dans l’aventure de la pierre. Certes, ils touchent un nombre plus limité de personnes, mais ils transforment leur vie : « toucher à la maison, c’est toucher au lieu où l’on va passer la plupart de son temps ».
Cette prise de conscience, ils l’ont eue en étudiant le quotidien des personnes âgées dépendantes vivant dans leur domicile « historique ». Ces personnes bénéficient de l’aide d’intervenants extérieurs, mais passent le plus fort de leur journée seuls, à attendre….
La dépendance peut être compensée par l’intervention de professionnels au domicile, mais cela ne résout pas le problème de la solitude, de l’isolement. Oscar et Jean ont voulu apporter une réponse à ces deux fléaux en imaginant une solution d’habitat partagé et accompagné. Ce format que nous avons souvent mis en lumière sur Sweet Home offre à ses habitants un lieu de vie adapté, des services à la personne dont le coût est mutualisé et enfin, la compagnie des autres colocataires. Un cocktail gagnant !
Habitat partagé accompagné, mode d’emploi
L’habitat partagé et accompagné est une forme spécifique d’habitats inclusifs où les résidents bénéficient d’une aide à domicile 24 heures sur 24. Initialement conçu dans le champ du handicap, le format a été facilité, à partir de 2015, par la possibilité de mutualiser les aides financières à l’autonomie et notamment la PCH.
Des personnes qui ne disposent que d’un petit forfait individuel, tout juste bon à assurer l’essentiel peuvent désormais profiter de la présence d’auxiliaires de vie sur toute la journée. Bien que la mutualisation ne soit possible qu’avec l’aval du conseil départemental, les habitats partagés et accompagné offrent une alternative séduisante pour les personnes qui ne peuvent vivre chez elles, mais n’ont aucune raison d’aller en institution. C’est ce que propose Le Club des Six, une enseigne qui développe de l’habitat partagé et accompagné pour les adultes cérébro-lésés.
Sur le marché des seniors, la mutualisation des aides n’est pas aussi ancrée que dans le handicap. Cependant, la proximité de la transition démographique hâte la création de nouveaux projets destinés à apporter une réponse innovante aux enjeux du vieillissement et à au souhait répété des personnes âgées de vieillir chez elles. Enboîtant le pas à Ages & Vie, leader du secteur implanté dans plusieurs régions et qui ambitionne plus de 500 colocations d’ici à 2025, plusieurs projets doivent ouvrir leurs portes en 2021. Comme Colivio à Lourdes, Koyo à Nantes, Kanopé à Orléans ainsi que la très attendue Maison de la Diversité portée par Rainbold Society et son charismatique CEO, Stéphane Sauvé.
Notons enfin que les caractéristiques de l’habitat inclusif ont été définies par la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et de la transition numérique, dite loi ELAN, du 23 novembre 2018 et précisées dans un arrêté et un décret parus le 24 juin 2019.
De l’avis de tous les professionnels, la création d’une définition enterinée par la le législateur a grandement facilité la création de nouveaux projets.
Enfin, en juin 2019, le rapport Piveteau-Wolfrom est venu combler les manques de la loi en proposant un régime adapté aux enjeux de la transition démographique. Depuis, le gouvernement semble fan de l’habitat inclusif et accorde la plus grande bienveillance à tous les projets;
C’est dans ce contexte favorable que s’est monté le projet Domani.
Faire preuve d’ingéniosité et de pragmatisme
Le projet Domani s’est construit en moins de 2 ans. Pour réaliser ce que beaucoup de porteurs de projets voient comme un exploit, Oscar et Jean ont fait preuve de pragmatisme à plusieurs étapes clefs.
D’abord dans le choix de ce qui serait confié à des partenaires. Domani est un projet d’habitat, pas un projet immobilier. Il était inutile de vouloir construire un bâtiment depuis les fondations jusqu’à l’emménagement. L’équipe a choisi de se greffer à un projet immobilier en cours. Elle s’est concentrée sur ce qui avait une véritable valeur aux yeux de leurs résidents.
Ensuite dans la dimension temporelle du projet. On estime que les besoins en habitat partagé vont exploser à partir de 2025. Il est donc nécessaire d’avoir un modèle réplicable qui ait fait ses preuves d’ici là. Or les projets d’habitat partagé se révèlent souvent très longs à mettre en place. Certains peuvent prendre plus de 5 ans avant de se concrétiser. Pour Domani, il fallait aller vite et se concentrer sur l’essentiel.
Enfin dans le choix du type de logement : lorsqu’on s’intéresse à l’habitat inclusif, on constate une grande variété de formules. Le risque est de vouloir tout proposer à ses résidents, sans considérer leurs demandes et besoins. Domani a compris qu’il fallait savoir faire des choix. Ses fondateurs ont fait le choix de chambres sans cuisine, pour favoriser la prise de repas dans une cuisine partagée.
Un concept ancré dans un tissu local
Après avoir choisi la Gironde pour le projet, Oscar et Jean ont échangé avec la mairie de Pessac et les associations locales pour construire un véritable écosystème autour du projet de logement.
L’entreprise met en avant l’emplacement en centre-ville de la résidence. La proximité des points d’intérêt et l’accessibilité sont un argument clef aux yeux des seniors, mais aussi, et surtout de leur famille.
Domani reste également à l’écoute des attentes locales. Un modèle réplicable ne veut pas dire qu’il faille le copier à l’identique. Si le concept reste le même, Domani souhaite implanter de nouveaux logements qui correspondront aux attentes des seniors rencontrés dans chaque ville. Ajouter certains services, en supprimer d’autres qui paraissent superflus, c’est la clef pour obtenir des logements adaptés et adaptables aux besoins des résidents.
Interview de Oscar Lustin, co-fondateur de Domani
Alexandre Faure (AF) : Pour commencer, est ce que tu peux te présenter et présenter ton projet et ton associé ?
Oscar Lustin (OL) : Je m’appelle Oscar Lustin, je suis cofondateur de Domani. Après avoir étudié à HEC et à Sciences Po, j’ai commencé par travailler dans l’immobilier et l’économie sociale et solidaire. On créait des hébergements d’urgence pour des personnes fragiles qui étaient envoyées par le Samu social de Paris. Ensuite, avec Jean, que j’avais rencontré à HEC, on s’est mis tous les deux à travailler sur l’hébergement des personnes âgées. On a commencé par mener des missions de conseil pour des porteurs de projets qui venaient plutôt du médico-social et qui créaient des alternatives aux maisons de retraite.
On a pu travailler sur une formule d’accueil de jour pour personnes âgées. D’autres missions concernaient des colocations avec des porteurs de projet qui avaient du mal à passer à l’échelle ou à se développer. Nous, on avait une compétence un peu plus entrepreneuriat-business-school tout en ayant cette fibre sociale.
Et on s’est rendu compte qu’il y avait un énorme problème sur ce qu’on appelle le « marché de la dépendance », même si je n’aime pas trop le mot. D’un côté, les entrées en EHPAD sont subies pour 82 % des cas. Et de l’autre côté, des gens restent chez eux grâce à des aides à domicile qui sont essoufflées, avec des aidants familiaux qui sont aussi essoufflés.
La conjonction de tout ça nous a fait nous demander ce qu’on pouvait faire, pour résoudre une partie du problème. En tout cas pour apporter une solution un peu plus joyeuse dans ce monde-là.
Le projet Domani, c’est quoi ?
AF : Vous avez lancé Domani en 2019. Dès le départ, votre ambition était de créer un habitat (ou plusieurs) ?
OL : Non. Au début, on était plutôt dans une position de conseil où on accompagnait des porteurs de projet. On avait l’ambition tous les deux de créer des choses, mais on ne savait pas exactement quoi.
Pourquoi s’est-on focalisés sur l’habitat ? Parce que toucher à la maison, c’est toucher au lieu où l’on va passer la plupart de son temps. On pensait que c’était plus pertinent pour résoudre le problème qu’une solution digitale qui aurait pu apporter un peu plus, mais qui n’aurait pas traité le problème à la racine. Et d’un autre côté, on avait tous les deux travaillé sur le concept de co-living, qui est assez récent en France, mais qui vient de l’étranger. On a beaucoup regardé ce qui se passait à l’étranger.
Le modèle communautaire : un concept attractif
AF : Qu’est-ce qui vous qui vous stimulait dans le co-living ? Quelles passerelles établissez-vous avec la problématique de la dépendance et du maintien à domicile ?
OL : Je pense que c’est surtout du bon sens quand on regarde les personnes âgées et leur parcours utilisateur au quotidien. Pour une personne âgée en perte d’autonomie, une infirmière vient le matin, reste 20-30 minutes. Une auxiliaire de vie vient aider à prendre le déjeuner et reste entre une demi-heure et une heure, voire deux heures pour les plus chanceux ; une deuxième infirmière vient le soir. En fait, ce sont des passages qui sont à la fois très courts, et en même temps très importants pour les personnes âgées.
Quand on regarde ce parcours utilisateur et qu’on réfléchit à ce qui peut être fait en mutualisant, l’idée de l’habitat partagé vient naturellement. C’est vraiment la mutualisation de ces temps de présence qui nous a décidés. Si chacun a une heure par jour, et si on habite sous le même toit, ça fait sept, huit heures de présence par jour. Et pour une personne âgée, avoir quelqu’un huit heures par jour pour le même prix qu’une aide individuelle une heure par jour, c’est tout de suite très intéressant.
… mais à adapter selon les besoins
AF : Au-delà de cet aspect mutualisation, comment est-ce que vous arrivez à transposer l’aspect plus communautaire du co-living dans un environnement avec des personnes âgées ?
OL : L’aspect communautaire nous passionnait. On a été incubés par Makesense qui est aussi spécialisé dans les communautés. Après avoir lu pas mal d’ouvrages de sociologie autour de la création de communautés, le but était de comprendre comment on allait pouvoir recréer une petite communauté au sein d’un logement avec 8 à 10 personnes maximum.
Quels allaient être les facteurs de succès ?
Cette première question nous absorbait parce qu’on entendait les histoires de personnes qui se retrouvaient seules. De personnes âgées décédées sans que personne ne soit au courant, jusqu’à la découverte de leur décès par le facteur trois semaines plus tard. On se demandait comment c’était possible encore aujourd’hui.
En réalité, c’est possible parce que l’individualisme est de plus en plus prégnant, on a tendance à vivre chacun chez soi.
Aménager la vie en communauté
OL : Ensuite, comment créer une véritable communauté au sein d’une colocation ? Au début, on se disait que ce qui existait pour les jeunes pouvait être transposé pour les personnes âgées. Quand on regarde les EHPAD, ce sont des colocations organisées. Ce sont 80, 100 personnes qui vivent dans des chambres. Ce sont des chambres, pas des appartements. On pensait que cet aspect communautaire pouvait exister.
Puis on s’est mis à questionner les personnes âgées et à mieux comprendre leurs besoins. On s’est rendu compte que cette communauté était souvent subie. Ce qui était intéressant pour nous, c’était la manière dont on allait arriver à la rendre non pas subie, mais attractive.
On a opté pour le choix et le partage. Ce sont les personnes qui choisissent. On a réalisé que c’était un processus lent, qui devait être accompagné. On ne choisit pas du jour au lendemain de passer de sa maison, où on habite seul parce qu’on est veuf depuis dix ans, à une colocation avec sept autres personnes âgées. Dans l’idée ça marche, dans les faits pas du tout, il faut être beaucoup plus graduel. Mais voilà ce qui nous passionnait : comment on allait redonner goût au partage et à la communauté qui, pour nous, est la base des rapports humains. Cela ne correspond pas à tout le monde, mais peut être salvateur pour une partie.
Où s’installer ?
AF : Vous venez d’ouvrir votre première maison en Gironde le 1er mars 2021. Qu’est-ce qui vous a amené à choisir ce département et la commune où vous êtes installés ?
OL: Il y a le fait de se développer d’abord dans une région avec une population assez vieillissante. Certes, des solutions existent déjà, il y a des EHPAD et des résidences seniors à Pessac. Les habitats partagés sont souvent dans un milieu rural, nous, on croit surtout aux centres-villes.
Il y a aussi un facteur de rencontre et de chance. Les projets immobiliers ou les projets d’habitat partagé sur lesquels on a travaillé ont tous pris entre cinq et sept ans pour se construire de A à Z. Or la vague de personnes âgées est prévue pour 2025-2030. Si on attend de prouver que le premier fonctionne, ça veut dire que le deuxième est dans dix ans et on ne répondra pas aux besoins à temps.
À Pessac, on a pu gagner du temps en se greffant à un projet immobilier existant qui comprenait 14 logements en cours de construction. C’était un peu d’opportunisme aussi. Mais c’est la philosophie Domani, essayer d’être assez pragmatique et d’avancer rapidement.
Désormais cohabitent dans cette petite résidence un grand habitat partagé pour sept personnes âgées en perte d’autonomie et des logements plus standards qui, eux, sont restés tel quel.
La place des acteurs locaux
AF : Vous avez entretenu des relations avec les élus locaux, au niveau de la commune et du département, dans le cadre de ce projet ?
OL : Quand on a choisi Pessac, on a commencé par envoyer un courriel à la mairie et depuis le début on travaille avec eux. Cependant, on a eu beaucoup plus d’écho avec les acteurs locaux, les associations qui existaient sur place. C’est ce maillage qui nous a aidés à co-construire la solution.
Se faire connaître des personnes intéressées
AF : Comment les habitants vous ont-ils rencontrés ?
OL : Par beaucoup de canaux différents. Le premier, qui a très bien marché, est la presse locale. La presse locale a un rôle à jouer dans les innovations sociales pour faire connaître et reconnaître ce type d’habitat. On a eu des articles dans Sud-Ouest. On est passés sur des radios locales comme Sud Radio ou France Bleu Gironde qui ont parlé du projet. Il y a des personnes âgées qui nous appellent directement suite à ces articles ou ces médias locaux. Ils nous disent « j’ai lu un article dans Sud Ouest, je veux habiter là ».
On a aussi fait des choses très simples. Distribuer des flyers ou installer une affiche sur le chantier disant que plus tard, il y aurait un habitat partagé. Les gens sont assez curieux. Ils sont à la recherche active de solutions donc ils se renseignent. Parfois, le concept leur convient, parfois non, mais le plus important est qu’ils en entendent parler.
Un habitat convivial et choisi
AF : Avec le recul, sur l’ensemble des étapes de ce projet, quel est selon toi l’enjeu principal ? La chose qui peut faire que le projet va se faire ou ne va pas se faire ?
OL : Je pense que la chose la plus importante, c’est prendre conscience que beaucoup de compétences sont nécessaires pour créer des habitats partagés. Finalement, l’idée est simple, c’est du bon sens et ça fait longtemps que ça existe, en France comme à l’étranger. C’est tout simple, c’est plus humain, ça a l’air beaucoup plus convivial qu’une maison de retraite, c’est plus familial. Donc pourquoi n’y en a-t-il pas plus ?
En fait, quand on creuse vraiment, c’est que le nombre de compétences nécessaires pour qu’un projet de ce type voie le jour est énorme. Il faut solliciter des experts dans l’immobilier, l’ergonomie, l’architecture, le médico-social, l’entrepreneuriat, la construction du business plan. De plus, un projet immobilier peut prendre parfois jusqu’à trois ans pour se construire. À chaque étape, le projet peut s’arrêter parce que les difficultés ne font que s’amasser. C’est le principal problème. Il y a tellement de compétences que les gens ne se concentrent pas sur ce qui va être leur valeur ajoutée. Et beaucoup arrêtent à cause de ça.
Un habitat partagé accessible pour tous les revenus ?
AF : Pour un locataire qui emménage aujourd’hui, comment s’organise la tarification ?
OL : On souhaite surtout mettre en avant le libre choix des personnes qui viennent habiter chez Domani. Donc on veut que les personnes aient un cadre sécurisant. Un certain nombre de services sont plébiscités par les personnes qui viennent habiter chez nous. Mais on veut quelque chose qui soit flexible en fonction de la perte d’autonomie et du souhait des personnes.
Donc, les habitants paient un loyer. Ils habitent dans un lieu qui est une maison avant d’être un habitat partagé.
À ce loyer, on ajoute les repas. On s’est rendu compte que, pour les personnes qui nous contactent, le moment des repas est fédérateur. Les personnes qui viennent chercher ce mode de vie partagé souhaitent généralement ajouter le repas du midi. Il n’y a pas de cuisine dans chaque chambre, donc forcément, on propose le repas du midi.
On mutualise les courses qui sont faites avec ce qu’on appelle une « maîtresse de maison ». Une personne sur place pour accompagner les habitants. Elle accompagne le projet de vie des personnes qui habitent chez Domani. C’est très important parce que les personnes âgées en perte d’autonomie ne souhaitent pas être seules. Si elles déménagent, c’est pour être accompagnées par quelqu’un qui les aide sur ce qu’elles n’ont plus envie de faire ou qu’elles ne peuvent plus faire.
Une personne très autonome qui emménage va prendre le minimum. Elle n’aura pas besoin de beaucoup d’aide. Une personne qui perd vraiment en autonomie va recevoir des aides supplémentaires qui peuvent être des aides individuelles pour la toilette par exemple. Pour résumer, le prix varie au fil du temps et en fonction des personnes. En moyenne, pour habiter dans notre résidence de Pessac, il y a environ 1700 euros de reste à charge. Mais ça peut varier au fil du temps et d’une personne à l’autre.
Domani, c’est des solutions adaptées et adaptables
AF : Vous vous donnez la possibilité d’explorer différents types de formats en fonction des projets, en fonction des aspirations…
OL : Exactement, ce ne sera pas du copier-coller. Ce sera davantage du sur-mesure pour chaque lieu, et chaque groupe d’habitants aussi. Les groupes d’habitants varient d’une ville à l’autre. Je pense qu’il y aura des changements importants. On souhaite laisser la flexibilité à chaque maison d’avoir sa particularité. Parce que si on fait du copier-coller, on se rapproche de plus en plus de ce qui se fait déjà.
AF : Donc aujourd’hui, vous ouvrez Pessac. Pour la suite, quelles sont vos projections à cinq ans ? Comment vous projetez-vous à l’avenir sur l’expansion de Domani ?
OL : On est à la fois ambitieux et assez réaliste. Ce premier projet reste notre priorité. Il inclut beaucoup d’expériences en termes d’innovation sociale, de mesure d’impact. On veut vraiment que ce premier projet soit parfait. Ensuite, à horizon cinq ans, on souhaite essaimer, dupliquer la solution dans d’autres villes avec chacune des particularités. On finalise beaucoup de projet un peu partout en France. Principalement dans le sud-ouest, où on a des projets d’ouvertures à Mimizan, Bayonne, Biganos, Bègles, Eysines, Rodez, Albi, etc.
Notre objectif dans les cinq prochaines années est de prouver que c’est un modèle qui plaît avec un taux de satisfaction bien supérieur aux alternatives. Prouver aussi que c’est un modèle qui peut se dupliquer facilement. C’est là tout l’enjeu de l’habitat partagé : en ouvrir un, c’est bien ; en ouvrir plusieurs, c’est viable. Donc, voilà les enjeux qu’on a face à nous : dupliquer le concept tout en gardant notre ADN.
Financer un projet solidaire
AF : Comment est-ce que vous avez financé le projet ? De façon générale, en incluant l’immobilier et le fonctionnement du lieu ?
OL : L’immobilier en tant que tel a été un vrai sujet de réflexion : comment financer des biens immobiliers au début d’un projet ? L’ADN de Domani, c’est d’être locataire des murs. Le portage de l’immobilier n’est pas fait par Domani. Il est fait par des structures tierces qui croient au projet. Finalement, l’investissement immobilier ne sera pas porté par Domani. Cela permet de moins se poser la question des financements des autres projets.
La difficulté, c’est de convaincre des investisseurs de porter l’immobilier. Néanmoins, c’est un projet dans l’air du temps. Du fait des places qui sont de plus en plus rares dans les établissements classiques et la nécessité d’avoir des structures alternatives. Ensuite, ce sont des petites structures, donc les coûts n’effraient pas des acteurs structurés de portage d’immobilier.
Pour ce qui est de la partie ingénierie de projets, c’est une question qui revient souvent. Au début, comme dans toute entreprise il faut accepter d’être un peu frugal. Donc d’avoir le moins de coûts possible et d’aller chercher des partenaires qui peuvent subventionner les premières années. Nous avons aussi investi nos fonds propres pour que ce projet voie le jour, ce qui était nécessaire.
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