Marché de la colocation intergénérationnelle : enquête sur les opportunités et les défis de cette nouvelle tendance de logement partagé

Je vous propose un petit exercice.

Un exercice qui sera utile à tous les apprentis sorciers de la Silver économie.

Je vais vous présenter un marché qui ne décolle pas, alors que tous les signaux semblent être au vert.

J’exposerai plusieurs arguments qui vous persuaderont de la pertinence d’une offre qui ne fonctionne pas.

Je vous expliquerai pourquoi ce marché n’existe pas, en tout cas pas au niveau espéré par les acteurs qui s’y développement.

Je terminerai par l’étude d’un projet qui a peut-être trouvé une parade : la start-up américaine Upside.

Nous allons parler de cohabitation et de colocation intergénérationnelle, mais cette expérience est transposable à beaucoup de business de la Silver économie où l’évidence d’un marché est contredite par la réalité du marché.

Le renouveau de la cohabitation intergénérationnelle

Le modèle de cohabitation a été créé au Danemark dans les années 70 comme une forme innovante de logement collectif. Il s’est ensuite étendu à d’autres pays, dont les États-Unis, l’Europe du Nord, l’Australie, la Nouvelle-Zélande et le Japon.

La cohabitation répond à la quête de sentiment d’appartenance, une plus grande connexion avec la communauté et un rejet croissant des modes de consommation dominants. Elle est stimulée par le manque de logements abordables et les mauvaises conditions de location. C’est une alternative potentielle aux modes d’occupation conventionnels.

Les pouvoirs publics s’intéressent à la cohabitation pour son impact sur la santé, son attractivité économique et son utilité dans le cadre de politiques de repeuplement local ou de rétention des populations dans des zones manquant d’attractivité.

L’expansion des habitats partagés répond à la nécessité de résoudre notre problème d’isolement social par des modèles d’habitations communautaires qui favorisent la cohésion sociale. De plus, la cohabitation facilite l’accès au logement pour des publics qui n’ont pas les moyens de payer le loyer d’un appartement individuel.

Une idée pour un fléau

Allant plus loin que la simple organisation d’une cohabitation, un dispositif se développe en Europe depuis 20 ans.

Né à Barcelone, il permet à des étudiants de venir en aide à des seniors qui les hébergent à moindre coût. Ce dispositif bénéficie d’un éclairage médiatique pendant la canicule de 2003 où il aurait sauvé la vie de nombreux vieux Barcelonais hébergeant un jeune.

Alors que la France pleure la disparition de milliers de seniors tués par la déshydratation, un reportage – diffusé sur France 3 – vantant le modèle espagnol donne des idées à quelques entrepreneurs en herbe.

Ils importent l’idée dans l’hexagone et lui donnent un nom compliqué : la cohabitation intergénérationnelle solidaire.

C’est quoi la cohabitation intergénérationnelle solidaire ?

C’est un contrat de droit privé entre une personne âgée de 60 ans et plus désirant héberger un jeune de moins de 30 ans chez elle. La contrepartie à cet accueil : une contribution financière modeste (moins de 500 € par mois), une participation facultative aux tâches domestiques. Le reste (vie sociale, repas pris ensemble, sorties) est optionnel.

Ce mode de logement apparaît comme étant « plus qu’un simple toit » aux yeux de l’opinion publique. C’est la rencontre entre deux personnes. Un senior et un étudiant ayant chacun un besoin et quelque chose à offrir : une chambre pour le senior, de la présence, ou une contribution financière aux frais de la maison ou les deux pour le jeune.

Cette rencontre est le plus souvent organisée par une association ou une entreprise afin de réunir toutes les conditions nécessaires à une cohabitation conforme aux attentes du jeune, du senior et des familles et surtout de sécuriser le processus.

Cette formule bénéficie d’une image d’autant plus positive auprès de l’opinion publique qu’elle renvoie à des valeurs de nouveau en vogue : la solidarité et le rapprochement des générations.

Un régime pour une idée

La cohabitation intergénérationnelle a longtemps existé dans un vide juridique, peu favorable à son développement. Les personnes âgées, notamment, étaient réticentes à ouvrir leurs portes à des inconnus, sans disposer de garanties légales sécurisantes.

Les choses ont changé grâce à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite Loi ELAN). L’article 117 donne une définition officielle et fixe des conditions-cadres et des dérogations au droit commun pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Si vous souhaitez comprendre ce régime et toutes ses implications, je vous renvoie au dossier que j’y ai consacré en 2019, sur Sweet Home : La cohabitation intergénérationnelle de A à Z.

Les professionnels pensaient que ce texte pourrait changer la donne et faire enfin décoller un dispositif qui, malgré toutes ses qualités n’avait jusqu’alors convaincu qu’un très petit nombre de binômes senior – jeune.

Ils avaient tort.

La loi a sécurisé le dispositif, mais elle n’a pas inventé un marché qui n’existe pas.

Les forces en présence

Le plus ancien de ces acteurs, l’association parisienne Le Pari Solidaire est à l’origine du premier réseau associatif de la cohabitation intergénérationnelle, COSI.

Tout au long de son existence en France, la cohabitation intergénérationnelle a attiré des entreprises et des associations. Mais faute d’un business model pertinent, d’une réglementation facilitatrice et d’un marché suffisant, peu d’acteurs parviennent à se stabiliser.

En 2023, du côté des associations, les acteurs majeurs de la cohabitation intergénérationnelle sont le réseau Cohabilis (né en 2020 du rapprochement entre les réseaux COSI et LIS) et l’association Ensemble 2 Générations créées en 2005.

Cohabilis fédère une quarantaine d’associations locales tandis que E2G est une association indépendante qui dispose d’une demi-douzaine d’agences sur le territoire.

Politiquement très actif, le secteur associatif de la cohabitation intergénérationnelle a travaillé avec fédérations, syndicats et représentants de l’Etat à l’élaboration du dispositif encadré par l’article 117 de la loi ELAN.

Lex specialis derogat legi generali ♎

Ce texte aide tous les acteurs de la cohabitation intergénérationnelle à se développer grâce à une réglementation qui doit à la fois rassurer et protéger les parties prenantes.

Ce régime est tellement prometteur que les associations ont cherché à se l’approprier en limitant son application… Aux associations. En 2021, Cohabilis a intenté un procès à une société commerciale en demandant au juge de valider que l’article 117 de la loi ELAN n’est pas applicable aux sociétés commerciales.

Le jugement rendu le 7 décembre de la même année a confirmé l’application universelle de la loi, quelle que soit la forme de la structure.

Entracte

Ce texte a été publié dans l’édition payante de ma newsletter Longévité, le 22 mars 2023.

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Rendez-vous sur Longévité

Vous apprendrez quelles sont les preuves scientifiques de l’impact positif de la colocation sur la santé. Vous découvrirez les 3 options de business model dans la colocation intergénérationnelle. Vous identifierez les freins au développement de ces projets. Enfin, vous profiterez de mon analyse d’un projet alternatif qui casse des briques en Floride, la start-up UPSIDE.

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