comprendre l'habitat inclusif

habitat inclusif : les reconnaitre et les différencier

L’habitat Inclusif, c’est un habitat qui permet à ses habitants de vivre normalement malgré des limitations fonctionnelles telles que handicap physique ou psychique, perte d’autonomie et dépendance. Nous vous livrons une liste exhaustive des habitats qui peuvent être considérés comme inclusifs au sens de la loi et de ceux qui – bien qu’exclus de la loi – peuvent contribuer à l’inclusion de leurs habitants. Illustré avec de nombreux exemples, ce guide de l’habitat inclusif vous donne un panorama complet du concept.

Définition de l’habitat inclusif

Inclusif définition : l’inclusion désigne toutes les actions ou constructions qui incluent dans la société des citoyens qui en sont souvent exclus en raison de leur handicap ou de leurs limitations fonctionnelles.

Habitat inclusif défintion : une solution de logement pour les personnes âgées ou handicapées qui ne peuvent ou ne veulent pas rester à leur domicile individuel, ont des limitations fonctionnelles mais insuffisantes pour justifier une admission en EHPAD.

L’habitat est inclusif si :

  • Il rassemble plusieurs personnes âgées ou adultes handicapés (il est également considéré comme inclusif s’il rassemble des personnes âgées ou des adultes handicapés et des personnes ni âgées, ni handicapées, comme par exemple des proches aidants),
  • C’est la résidence principale de tous les occupants,
  • L’habitat est assorti d’un projet de vie sociale. La loi renvoie à un décret (à paraître) pour définir cette dernière modalité qui pourra faire l’objet d’un financement par les collectivités territoriales (et notamment le département) et peut être sous traitée à une association spécialisée. => cela revient à dire que le bailleur et l’animateur peuvent être deux personnes différentes. Il vous est tout à fait possible de “vous greffer” à un projet social existant au niveau de la commune en assurant pour votre part uniquement le volet habitat du projet d’habitat inclusif.

Il n’y a pas une définition précise de l’habitat inclusif et il n’y a pas non plus un régime juridique unique.

Régime applicable à l’habitat inclusif

L’article 129 de la loi ELAN (Loi du 23 octobre 2018) ne crée pas un régime pour l’habitat inclusif. Le régime légal de l’habitat inclusif dépend du type d’habitat :

  • Habitat privé, par exemple un cohabitat, un habitat partagé, une famille d’accueil,
  • Habitat social, par exemple un béguinage ou un habitat groupé,
  • Habitat privé commercial, par exemple une résidence services,
  • Etablissement médico-social, par exemple une résidence autonomie, une petite unité de vie, une Marpa.

A quoi sert le régime de l’habitat inclusif (loi ELAN) ?

La loi ELAN créé un régime de l’habitat inclusif qui a pour principale finalité de flécher les subventions versées par la CNSA via les ARS pour financer le projet de vie sociale.

L’article 129 de la loi ELAN et le décret d’application du 25 juin 2019 formalisent un type d’habitat partagé où un animateur professionnel (une personne morale) est chargé de définir et porter le projet de vie de la structure.

Ce dispositif doit éviter aux habitants d’être livrés à eux même. Ce problème menace essentiellement les habitats partagés accompagnés. Il s’agit de structures développées pour des adultes handicapés et des seniors dépendants. Les autres formes d’habitat collectif pour publics fragiles qui portent en elle un projet d’inclusion, sont construites en coeur de ville et contribuent effectivement à l’inclusion des habitants…. et bien ces projets n’entrent pas dans le périmètre d’une loi finalement très restrictive.

Et pourtant, à mon sens, l’habitat inclusif ne doit pas se limiter à ce que dit la loi ELAN. Pour ma part, je pense que l’habitat inclusif réunit toutes les formes d’habitat partagé qui permet à ses habitants de vivre une vie normale et pas une vie à l’écart du reste du monde.

Panorama des habitats collectifs pour personnes âgées

Les habitats inclusifs

 Taille des logementsNombre de logements dans la résidenceUn projet à découvrir
Résidence Service Seniors (RSS)T1 à T460 et plusLes Villa Médicis
BéguinagesT1 à T315 à 30 Vivre en Béguinage
Résidence autonomieT1 à T325 et plus
Habitat partagé accompagnéT1 à T3Moins de 12Val de Cher Services
MARPAT1 à T3Moins de 25
Famille d'AccueilT11 à 3 CetteFamille
Habitats participatifsT1 à T3Moins de 12Chamarel
Continuing care retirement communities (CCRC)T1 à T4Plus de 100Sun City Tower
Villages seniorsT350 à 100Share Kanazawa

Les habitats collectifs senior : qui est inclusif et qui ne l’est pas

Malgré la loi ELAN, la définition précise de ce qu’un habitat inclusif doit être n’est pas suffisante pour faire le tri. Des porteurs de projets se lancent chaque jour dans l’inconnu et les critères qui leur permettent d’être reconnus comme de l’inclusif semblent être à géométrie variable, au bon vouloir de leurs interlocuteurs.

L’enjeu de cette qualification est juridique : la détermination du type de logement emporte un régime juridique et fiscal plus ou moins avantageux selon les statuts. La frontière est parfois mince entre habitat inclusif et résidence services, selon la façon dont les services sont commercialisés. Elle est tout aussi mince entre habitat inclusif et résidence autonomie, selon la façon dont le service d’aide à la personne est intégré à la structure.

Dans un cas comme dans l’autre, la requalification peut entrainer des effets de bord délétères pour des structures à l’équilibre financier précaire.

Essayons d’y voire plus clair en nous basant sur la typologie des habitats pour personnes âgées.

Les résidences services seniors (RSS)

Les résidences services séniors, plus connues sous le nom de résidences services, sont des résidences collectives créées et gérées par des groupes privés commerciaux.

Ce modèle en pleine expansion est notamment représenté par des enseignes comme Les Senioriales, Domitys, Villa Médicis, Montana, etc…

Ces habitats collectifs sont apparus en France dans les années 1980, inspirées par le modèle américain. Outre Atlantique, quel que soit l’âge des résidents, la résidence locative avec service de conciergerie très étoffé, salles communes de loisirs et animations variées est très répandu. En France, c’est plus rare. Pourtant le modèle de la résidence services a tout pour plaire à un public âgé autonome :

  • Des résidences de grande taille pour favoriser les échanges et le lien social,
  • Une localisation en coeur de ville pour accéder facilement aux services et aux commerces,
  • Des logements en location meublée (mais adaptables avec le mobilier du résident), 
  • Une totale indépendance avec une offre de services variés,
  • Un SAAD intégré à la structure, et des services d’assistance à proximité qui peuvent intervenir très rapidement, par exemple en cas de chute,
  • Une vingtaine d’opérateurs ayant chacun investi un créneau spécifique de personnes âgées, selon leurs attentes et leur standing.
  • Une gamme de prix variés à partir de 700 euros par mois. 
Le hall d'accueil de la Villa Medicis Puteaux, une résidence services senior
Le hall d’accueil de la Villa Médicis Puteaux, résidence service haut de gamme.

Les résidences services s’adressent aux personnes âgées qui recherchent un hébergement avec des services hôteliers. Un hébergement où ils sont accueillis et pris en charge mais ne sont pas mis à contribution pour le fonctionnement du lieu.

La résidence services est-elle de l’habitat inclusif ?

  • Accueille un groupe homogène (personnes âgées ou adultes handicapés ✅
  • Résidence principale de ces personnes ✅
  • Projet de vie sociale ❌
  • Verdict : la résidence services n’est pas de l’habitat inclusif.

Pour les personnes âgées qui recherchent une vie plus active, et notamment ceux qui veulent s’investir dans la vie du lieu, il existe des habitats alternatifs plus adaptés, comme par exemple, les béguinages. 

Les béguinages

Cet habitat collectif date des croisades.

En Flandres, pour ne pas laisser les épouses des hommes partis en croisades seules à la maison, les couvents religieux édifièrent des domaines qui leur étaient réservés. Une fois les croisades terminées, la tradition des béguinages a perduré en Flandres, s’adressant toujours uniquement aux femmes seules (célibataires ou veuves). Le dernier béguinage administré par un couvent a fermé ses portes au début du vingtième siècle à Bruxelles mais la tradition architecturale a perduré en Flandres et dans le Nord de la France.

Contrairement aux couvents religieux où chaque soeur dispose uniquement d’une petite cellule individuelle, l’essentiel de la vie se passant en collectivité, les béguinages sont constitués de logements complets (T2 et T3) et autonomes.

Cependant, le projet de vie commune reste prépondérant dans l’organisation de ces habitats inclusifs. Il y a plusieurs espaces partagés (cour intérieure, foyer) et chaque résident contribue à la vie et à l’animation du béguinage. Cette organisation communautaire permet au béguinage de fonctionner avec un personnel restreint et donc d’offrir des loyers moins élevés que ceux de la résidence services.

Le béguinage s’adresse à des personnes âgées souhaitant s’investir dans la vie du lieu et rester actives. 

Aujourd’hui en France vous pouvez trouver trois types de structures proposant des béguinages pour personnes âgées :

  • Des projets montés par des communes avec des bailleurs sociaux (essentiellement dans le Nord et l’Est de la France),
  • Des projets montés par des bailleurs privés commerciaux, comme par exemple Vivre en Béguinage,
  • Des opérateurs privés qui prennent en charge l’assistance à maîtrise d’ouvrage sur des projets initiés par des collectivités ou des groupes de personnes âgées souhaitant se lancer dans l’aventure, comme par exemple Béguinage et Compagnie ou Béguinage Solidaire

Le béguinage est-il de l’habitat inclusif ?

  • Accueille un groupe homogène (personnes âgées ou adultes handicapés ✅
  • Résidence principale de ces personnes ✅
  • Projet de vie sociale ✅ ou ❌
  • Verdict : le béguinage peut être un habitat inclusif à condition de prévoir un projet de vie sociale animé par une personne morale distincte de l’exploitant

Les résidences autonomie

Anciennement appelées logements-foyers, les résidences autonomie sont des établissements médico-sociaux dont la construction est soumise à appel à projet. Elles sont également connues sous le sigle EHPA et sont d’ailleurs le pendant « naturel » aux EHPAD : l’EHPA c’est pour les personnes âgées autonomes, l’EHPAD, pour celles qui sont dépendantes !

Ces habitats inclusifs sont gérés par des bailleurs sociaux, des associations et des collectivités locales. De taille similaire aux résidences services, les résidences autonomie proposent également quelques services comme un restaurant ou un foyer et des animations, mais dans une moindre mesure par rapport aux résidences services.

La résidence autonomie peut accueillir des personnes âgées dépendantes (Gir 3) et dispose en général de services d’aide à domicile dédiés. Elle propose également des logements sociaux. 

La résidence autonomie souffre de quelques problème : 

  • Un parc vieillissant (plus de 80% des résidences devraient faire l’objet de rénovations),
  • Des bailleurs sociaux peu enclins à effectuer ces rénovations,
  • Peu ou pas de nouvelles créations de nouvelles places par les conseils départementaux.

La résidence autonomie est-elle de l’habitat inclusif ?

  • Accueille un groupe homogène (personnes âgées ou adultes handicapés ✅
  • Résidence principale de ces personnes ✅
  • Projet de vie sociale ❌
  • Verdict : la résidence autonomie n’est pas de l’habitat inclusif.

Les Habitats Participatifs

Ce sont des copropriétés dans lesquelles les résidents décident d’un projet commun qui va plus loin que la simple propriété foncière.

Le point commun à tous les habitats participatifs c’est qu’ils sont en général élaborées par des groupes de futurs résidents (c’est le cas Chamarel, une coopérative d’habitat pour retraités proche de Lyon) idéalement accompagnés par un assistant à maîtrise d’ouvrage professionnel. 

Le modèle s’adresse à des personnes âgées ou non, mais suffisamment valide et dynamiques pour tenir le coup sur la durée du projet (qui prend plusieurs années). 

A noter : des bailleurs privés et sociaux développent désormais des projets d’habitats participatifs, même si le modèle peine à convaincre en France.

L’habitat participatif est-il de l’habitat inclusif ?

  • Accueille un groupe homogène (personnes âgées ou adultes handicapés ❌
  • Résidence principale de ces personnes ✅
  • Projet de vie sociale ✅
  • Verdict : l’habitat participatif n’est pas de l’habitat inclusif.
Chamarel, un habitat groupé pour personnes âgées fonctionnant en coopérative
Chamarel, coopérative d’habitat de retraités à Vaulx en Velin

Les familles d’accueil

Ce dispositif permet à une famille d’accueillir de une à trois personnes âgées, prise en charge dans un environnement familial.

La famille d’accueil est agréée par le conseil départemental.

Elle offre gîte, couvert et prise en charge complète de personnes âgées dépendantes ou non souhaitant opter pour une structure d’accueil familiale.

La famille d’accueil est-elle de l’habitat inclusif ?

  • Accueille un groupe homogène (personnes âgées ou adultes handicapés) ✅
  • Résidence principale de ces personnes ✅
  • Projet de vie sociale ❌
  • Verdict : la famille d’accueil n’est pas de l’habitat inclusif.

Pour aller plus loin : portrait de CetteFamille, un organisme qui coordonne des familles d’accueil

La cohabitation intergénérationnelle

Ce dispositif permet à une personne âgée de plus de 60 ans d’héberger un jeune de moins de 30 ans en contrepartie d’une rétribution modeste et de « menus services ».

La cohabitation intergénérationnelle est-elle de l’habitat inclusif ?

  • Accueille un groupe homogène (personnes âgées ou adultes handicapés) ❌
  • Résidence principale de ces personnes ✅
  • Projet de vie sociale ❌
  • Verdict : la cohabitation intergénérationnelle n’est pas de l’habitat inclusif.

Pour aller plus loin : la cohabitation intergénérationnelle de A à Z

Les habitats partagés accompagnés

Ce sont des colocations entre adultes dépendants, soit handicapés soit âgés. Le modèle est séduisant. Il consiste à réunir de 6 à 10 adultes dans une colocation où chacun dispose d’un espace privatif. La maison est régie par une gouvernante qui veille au bien être de chacun. Selon leur niveau de dépendance, les résidents sont mis à contribution pour faire tourner le foyer (faire la cuisine, le jardin, le ménage, etc…). 

Ce format séduisant peine à se développer en France où on ne compte que 400 projets, dont plus de la moitié pour des adultes handicapés. Le souci principal, c’est le business model : le service est difficile à rentabiliser. 

L’habitat partagé accompagné est-il de l’habitat inclusif ?

  • Accueille un groupe homogène (personnes âgées ou adultes handicapés) ✅
  • Résidence principale de ces personnes ✅
  • Projet de vie sociale ✅
  • Verdict : l’habitat partagé accompagné est de l’habitat inclusif.

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