Comment créer un habitat partagé ?

Vous désirez créer un habitat partagé pour seniors et vous cherchez des conseils. Découvrez le retour d’expérience d’un spécialiste. Jean-François Trochon accompagne les projets d’habitats partagés. Il est spécialisé dans les béguinages, une forme d’habitats partagés originaires des Flandres. Il vous présente ici les étapes clés d’un projet de béguinage municipal installé à Nazelles. C’est un collectif de 12 logements construit par Le Chenelet. Les futurs habitants ont été associés à toutes les étapes du projet. Lisez notre article pour comprendre comment créer un habitat partagé.

Article mis à jour le 27 août 2022

A titre d’illustration sur la vie en béguinage pour seniors, je vous propose une courte vidéo tournée au béguinage de Nazelles.

Cette vidéo a été réalisée à partir d’un extrait de l’émission « Dans Quelle France On vit : Vivre Vieux, vivre heureux » diffusée le 11 décembre 2018 sur RMC Story.

Créer un habitat partagé c’est créer une communauté de vie

Le béguinage de Nazelles, c’est d’abord un mode de vie qui repose sur la convivialité, l’échange et la communauté. Malgré tout ce qu’elles ont d’évident, ces valeurs ne se décrètent pas. Il ne suffit pas de vouloir créer une communauté cohérente pour qu’elle s’auto-réalise dans un lieu défini. La construction de la communauté doit précéder l’emménagement. Les premiers habitants du béguinage ne seront pas « juste » des locataires ou des résidents, ils seront partie prenante dans le succès du projet.

Or, la construction d’une communauté, c’est comme le ciment, il faut du temps pour que ça prenne. C’est pourquoi votre projet de création d’un habitat groupé doit impliquer les premiers habitants. Vous ne vous contenterez pas de les solliciter pour des choix esthétiques ou annexes. Vous lez inviterez à peser sur l’adaptation du lieu à leurs aspirations. Par exemple, pour créer le béguinage de Nazelles, la concertation avec le collectif de futurs locataires a été déterminante. Cette concertation a fait remonter des besoins collectifs que les concepteurs n’avaient pas été identifié sur le plan initial. Par exemple, installer un local vélo pour les cyclistes et un robinet extérieur pour permettre aux jardiniers d’arroser leurs plantations.

Comme cela n’a rien d’évident d’amener 12 personnes à construire ensemble une communauté, vous pouvez faire appel à un médiateur expert. C’est le métier de Jean-François Trochon.

Béguinage et Compagnie, un expert de la création d’habitats inclusifs

Pour créer le béguinage de Nazelles, la mairie et son promoteur immobilier, Chenelet ont fait appel à Jean-François Trochon, fondateur de Béguinage et Compagnie. Ancier directeur d’ESAT et d’EHPAD, Jean-François Trochon a créé Béguinage et Compagnie en 2015. Son projet a été incubé à Antropia (ESSEC) en 2016 et 2017.

Béguinage et Compagnie facilite la conception et l’exploitation de logements adaptés aux personnes âgées, en qualité d’Assistance à Maitrise d’Usage. Ils font le lien entre les parties prenantes et veillent à la pérennité du projet en construisant la communauté et les outils qui lui permettront de perdurer.

Facteurs clé de succès : choisir les bons partenaires

Selon Jean-François Trochon, les facteurs clé de succès sont le choix de partenaires impliqués dans le projet qui en seront les moteurs. L’entrepreneur estime que la mairie et le promoteur immobilier doivent impérativement être des supporters du projet d’habitat inclusif

La maire doit être partie prenante des projets

La participation de la mairie à un projet de béguinage est un facteur clé de succès. En effet, le projet intéressera nécessairement la maire qui doit être partie prenante dans toutes les étapes de son élaboration :

Attribution d’un terrain à construire bien situé (les habitats inclusifs doivent être installés en coeur de ville ou de village),
Délivrance du permis de construire,
Animation du projet,
Recrutement des futurs locataires,
Services municipaux…

Le rôle clé du promoteur immobilier

La mairie va donner le tempo mais le promoteur immobilier qui aura la responsabilité de construire l’immeuble joue également un rôle clé dans l’élaboration du projet et la rapidité de sa livraison. La plupart des béguinages municipaux sont confiés à des promoteurs sociaux (qui construisent donc des logements sociaux). Ces derniers ne sont pas toujours familiarisés avec le mode opératoire d’un projet participatif. Ils ont l’habitude d’avoir les coudées franches sur le projet de construction et bien sûr, ils ont plusieurs projets à piloter de front.

Les études réalisés sur le sujet de l’habitat inclusif (notamment l’étude réalisée par la DGCS en 2017 auprès de 48 départements) révèlent que les problèmes entre les porteurs de projet et le bailleur social sont monnaie courante. Ils peuvent pénaliser un projet, voire le faire échouer (avant livraison) ou couler (après livraison). Il est donc très important que le promoteur immobilier soit conscient des spécificités de l’habitat inclusif et notamment du rôle que jouent les habitants dans les différentes phases du projet.

Il doit comprendre l’intérêt d’associer les habitants pendant toutes les phases d’élaboration du projet, ce qui permet d’anticiper les problèmes en évitant qu’ils se produisent après livraison de l’immeuble. Par exemple, au béguinage de Nazelles, il a été plus simple d’installer un robinet extérieur pendant la construction du bâtiment que s’il avait fallu réaliser les travaux a posteriori.

Créer un habitat inclusif pour seniors : une aventure au long cours.

Il faut garder à l’esprit que la construction d’un habitat inclusif est un chantier de longue haleine. Entre la validation de l’idée et l’entrée dans les lieux des premiers habitants, il peut se passer de 3 à 4 ans, selon la réactivité des parties prenantes, notamment le promoteur immobilier qui va construire l’immeuble.

Avec la meilleur volonté du monde, un collectif d’habitants ou une association de quartier ont rarement la capacité à porter seuls un projet aussi lourd sur une durée aussi longue. C’est la raison pour laquelle plus de la moitié des projets d’habitat inclusif ne vont pas à leur terme : la montagne de difficultés finit par submerger les organisateurs qui se découragent souvent. L’étape de recherche du foncier est souvent le passage le plus critique. Un passage pour lequel votre meilleure alliée sera l’équipe municipale. En outre, même un projet mené à son terme est parfois très fragile et il suffit que surviennent des imprévus pour menacer la pérennité du projet. Par exemple, une mauvaise gestion des logements vacants ou bien une crise entre locataires qui n’aurait pas été anticipée.

Qui dit habitat inclusif, dit vie dans et avec la commune, votre meilleure alliée pour réussir le projet.

C’est pour anticiper et, dans la mesure du possible, éviter ces crises que Jean-François Trochon travaille avec les parties prenantes.

Comment s’est créé le béguinage de Nazelles ?

Carte d’identité du béguinage de Nazelles

Le béguinage de Nazelles est un habitat collectif de 12 logements sociaux.
Les résidents sont âgés de 65 à 91 ans.
Les résidents veillent les uns sur les autres, il n’y a pas de superviseur à demeure au béguinage.

Genèse et naissance du projet

Le béguinage de Nazelles est un projet voulu par cette commune de 3600 habitant située en Indre et Loire pour offrir un logement adapté, communautaire et inclusif aux personnes âgées du village.

Le projet immobilier a été confié à Chenelet, un promoteur immobilier spécialisé dans le logement social. C’est le promoteur qui a fait appel à Jean-François Trochon pour prendre en charge l’animation de la communauté des habitants du futur béguinage.

Béguinage et Compagnie a commencé par rencontrer tous les candidats locataires individuellement pour valider que leurs aspirations étaient bien compatibles avec un projet de béguinage.
Béguinage et Compagnie a ensuite organisé et animé des réunions de travail tri-hebdomadaires avec les 12 futurs habitants. Ces ateliers ont permis de faire ressortir des besoins communs mais aussi de créer des liens interpersonnels.
Les ateliers participatifs ont également servi à élaborer la Charte du bien vieillir ensemble, le document qui formalise l’affectio societatis des habitants du béguinage et prévoit les modes de résolution des problèmes et litiges.
C’est également Béguinage et Compagnie qui a fait l’interface entre les locataires, la mairie et Chenelêt, par exemple pour adapter le projet aux souhaits des résidents (local pour vélos, robinet extérieur), mais également pour organiser l’utilisation de la salle commune du béguinage qui est gérée par la mairie.

Partir des habitants pour imaginer leur quotidien et se projeter dans l’avenir

« L’objet de l’habitat inclusif est bien de partir des besoins et usages pour répondre en toute singularité à l’expression locale des habitants. C’est en donnant la parole aux retraités que nous leur permettrons d’être les acteurs du changement du territoire sur lequel ils vivent. «
Jean-François Trochon
POUR n°233 – Septembre 2018

Trois conseils de professionnel pour créer un habitat partagé

J’ai interrogé Jean-François Trochon à propos des facteurs clé de réussite d’un projet. Selon ce professionnel, les trois clés de la réussite sont :

L’implication de la maire dans toutes les étapes du projet. C’est en effet l’équipe municipale qui est moteur d’un projet de béguinage. C’elle elle qui insuffle le rythme.
Le choix d’un promoteur immobilier qui comprend la démarche et accepte d’associer les autres parties prenantes dans toutes les phases du projet. Le promoteur immobilier a un rôle pendant et après la construction. Un projet bien mené en concertation permet d’éviter la survenance de problèmes après la livraison de l’immeuble.
Commencer par créer un habitat pour les personnes âgées uniquement et attendre que la nouvelle organisation soit pérennisée pour envisager un élargissement de l’offre à d’autres publics. Par exemple des étudiants ou des adultes handicapés. La constitution de la communauté de départ est déjà un chantier complexe. Il est donc plus facile de travailler avec un public homogène que de chercher tout de suite à associer toutes les parties prenantes.

Pourquoi les habitats partagés intéressent-ils les mairies ?

D’abord parce que la population française vit de plus en plus longtemps, mais aussi parce que les Français préfèrent vivre dans un logement qu’ils ont choisi plutôt qu’en Ehpad. Or, lorsque le logement n’est plus adapté ou qu’il n’est pas adaptable à moindre coût, les personnes qui n’ont rien à faire en Ehpad sont souvent contraintes d’emménager dans un habitat collectif adapté à leur fragilité.

Actuellement l’offre d’habitat collectif pour seniors la plus fréquente c’est :

La Résidence Autonomie, anciennement appelée Logement Foyer, un établissement médico-social qui s’adresse principalement aux personnes âgées seules et/ou légèrement dépendantes avec des revenus modestes. Il en existe 2200 en France.
La Résidence Services Senior, un logement collectif où l’offre d’hébergement est assortie de services « à la carte » : loisirs, sport, animation, sorties etc. Il en existe 1000 en France et les spécialistes prévoient un parc de 1500 établissements d’ici à 2025.

Ces deux modèles sont prépondérants, mais, pour des raisons d’équilibre financier, ces résidences sont de grande taille (plus de 60 logements) et se construisent principalement dans des villes de plus de dix milles habitants. Il existe également des établissements médico-sociaux de plus petite taille (les petites unités de vie, ou PUV) mais il s’en ouvre de moins en moins. En outre, la création est soumise à autorisation des pouvoirs publics.

Par conséquent, une commune qui n’a pas la taille pour accueillir une résidence service et qui souhaite néanmoins offrir à ses concitoyens âgé un logement adapté et un environnement bienveillant doit se tourner vers des modèles d’habitat inclusif, comme le béguinage.