Créez l’habitat inclusif que les gens veulent

Imaginons que vous souhaitez créer un habit collectif pour les seniors. Vous pensez que ce format peut remédier à l’isolement, contribuer à l’autonomie et aider les seniors à vivre chez eux, même si ce chez eux n’est pas leur domicile historique. Quel que soit votre niveau de connaissance du marché de l’immobilier, il ne suffit pas de vouloir pour pouvoir. Ce dossier Sweet Home doit vous aider à y voir plus clair sur le marché de l’habitat senior en 2022.

We shape our buildings and aftewards, our buildings shape us.

Winston Churchill

Nous modelons nos maisons et celles-ci nous modèlent à leur tour.

Formule fameuse de Winston Churchill lors d’un débat à propos de la reconstruction de la Chambre des Communes partiellement détruite par les bombardements de la 2è guerre mondiale.

Il s’agissait de savoir si le plan initial de ce bâtiment devait être repris où bien s’il fallait en changer. Churchill faisait alors remarquer que ce plan avait contribué à faire émerger une certaine forme de démocratie (le bipartisme) qui – selon lui – était l’essence même de la démocratie parlementaire anglaise. Cette anecdote mentionnée par la gérontologue Colette Eynard dans son essai de 2016, Le Parcours Résidentiel au Grand Âge éclaire le lecteur sur l’impact que le lieu peut avoir sur la personne. Remis dans son contexte, il montre comment l’Ehpad pensé comme le lieu de travail des soignants peut être déshumanisant.

Des alternatives à l’Ehpad 🙄

Cet ouvrage captivant qui analyse le parcours résidentiel des citoyens vieillissants met en lumière les faiblesses et limites de l’Ehpad ainsi que la difficultés à y inventer des alternatives.Difficulté due à notre tendance à encadrer dans des normes toute forme d’habitat alternative, sapant ainsi la créativité des porteurs de projet. Un problème qui explique l’Ehpad d’aujourd’hui et qui pourrait bien ruiner l’intérêt de l’habitat inclusif.

L’habitat inclusif est le nom que le législateur donne à des projets d’habitat alternatifs pour des publics handicapés, dépendants ou risquant de le devenir. 

Par Alternatif, vous devez comprendre que ces habitats ne sont pas de l’établissement médico social, ni un domicile individuel. Ils offrent une alternative à ces deux extrêmes, sans nécessairement se positionner comme une étape intermédiaire du parcours résidentiel : tout le monde ne meurt pas à l’Ehpad ! 

Si une loi définit un régime depuis 2019, l’histoire commence il y a une quarantaine d’années…

Une courte histoire de l’habitat alternatif

L’ère des utopistes

Depuis les années 1970, des projets alternatifs à la maison de retraite (qu’on n’appelait plus l’hospice, mais pas encore l’EHPAD) se sont montés au petit bonheur la chance sur tout le territoire. Utopistes, mais déterminés, les porteurs de projet faisaient avec les moyens du bord, en navigant dans un vide juridique, sentant peser la menace d’une requalification, si leur projet empiétait trop dans le champ du médico-social. Cette requalification était bien souvent synonyme de fermeture, car le coût des adaptations à la norme était trop élevé pour de si petites structures. 

L’ère du législatif

Au milieu de la décennie 2010, plusieurs travaux ont établi l’intérêt de ces projets, mais la fragilité du modèle, en l’absence d’un corpus juridique dédié. La loi ALLUR de 2015 et la loi ELAN de 2019 ont structuré l’habitat inclusif en lui offrant une colonne vertébrale légale et réglementaire. Hélas, en associant à cette structure un ensemble d’aides financières consubstantielles, le législateur a fragilisé son modèle. 

Pourquoi ?

Parce que, désormais, les porteurs de projets n’imaginent pas un business model sans les aides prévues par la loi. Parce que, en conséquence, les porteurs de projets s’interdisent d’imaginer des organisations qui sortent du cadre, au risque de se voir priver des aides. Parce que les autorités locales chargées de l’attribution de ces aides contribuent à la normalisation des projets en forçant les entrepreneurs à respecter un cahier des charges aussi strict que le régime WeightWatcher. 

Mais, concrètement, c’est quoi un habitat inclusif 🏘️

L’offre d’habitat inclusif peut désigner un bâtiment collectif entièrement dédié à des personnes handicapées ou dépendants ou bien des logements regroupés sur un même site soit de manière contiguë, soit dans un périmètre restreint. Elle peut également viser une maison ou un appartement permettant la cohabitation entre personnes handicapées ou dépendantes.

Les habitats inclusifs se situent hors de la législation relative aux établissements et services sociaux et médico-sociaux. Ils sont le plus souvent construits dans le cadre de partenariats impliquant des bailleurs sociaux, des collectivités, des associations, des représentants de la société civile et les personnes elles-mêmes.

Ces réalisations développent par ailleurs des dispositifs d’accompagnement à la vie sociale spécifiques et non médicalisés. Solidarité collective et autonomie de décision caractérisent ainsi ces nouvelles formes d’habitat.

Un pour tous, tous pour un 🤺

Une multitude de termes émerge pour tenter d’appréhender la diversité de cette offre elle-même émergente : habitat regroupé autogéré, habitat participatif, habitat coopératif, habitat solidaire, etc. Bien que très diverses dans leurs dénominations et modalités, ces différentes formes d’habitat inclusif ont trois caractéristiques communes :

  1. L’habitat inclusif repose sur une organisation qui fait du lieu d’habitation de la personne en situation de handicap son logement personnel, son « chez soi »,
  2. L’habitat inclusif conjugue, pour la personne en situation de handicap, la réponse à son besoin de logement et la réponse à ses besoins d’aide, d’accompagnement et, le cas échéant, de ce qu’il est convenu d’appeler la «surveillance»,
  3. L’habitat inclusif vise toujours, en prenant en général appui sur la vie organisée à plusieurs, une insertion active dans le voisinage, la vie de quartier, l’environnement de proximité.

Point important : Le dispositif Loi ELAN s’adresse aux personnes handicapées ou en risque de perte d’autonomie qui ne peuvent plus vivre chez elles, mais n’ont pas besoin de l’encadrement médicalisé – et cher – que propose l’EHPAD. 

On pourrait donc penser qu’un habitat groupé pour seniors autonomes sort du cadre de l’habitat inclusif, non ?

Oui… mais non. 

Si le sujet est clair à propos du handicap (on est handicapé ou on ne l’est pas, attestation à l’appui), il l’est bien moins concernant les personnes âgées. La notion de “risque de perte d’autonomie” est sujette à bien des interprétations et autorise à ce titre n’importe quelle structure destinée aux seniors à choisir le statut d’habitat inclusif. 

Puisque la recevabilité des demandes d’aide est laissée à l’appréciation du département, exception faite des quelques critères d’exclusion figurant dans la loi, rien ne permet de savoir avec certitude si un projet d’habitat partagé pour les seniors entre ou non dans le cadre de l’habitat inclusif

C’est la porte ouverte à toutes les fenêtres !

Les formats 🔲

Avant la loi ELAN, les projets étaient majoritairement portés par des associations et adossés à des bailleurs sociaux. Un excellent rapport de l’ARS Bourgogne – Franche Comté fait la synthèse de travaux antérieurs pour identifier les 5 formats d’habitats inclusifs qui se développaient à cette époque : 

  1. L’association gestionnaire – location ou sous location et services : il s’agit du modèle le plus couramment observé avec peu de variantes. Une association gère le dispositif, signe un bail et propose à des personnes en situation de handicap une sous-location. Cette sous-location est liée à l’intervention d’une part, d’une personne assurant une fonction d’accompagnement de la vie sociale et, d’autre part, d’un service spécifique pour personnes en situation de handicap. Chaque locataire s’acquitte d’un loyer pour le logement et pour les services d’aide individualisés. Une partie de la prestation de compensation du handicap (PCH) est mise en commun pour le financement des activités de surveillance et parfois pour l’accompagnement à la vie sociale ;
  2. Bailleur public/privé – fléchage Personnes Handicapées/Personnes Agées : un bailleur flèche dans un même immeuble ou, sur un même macro-lot, des appartements à destination de personnes en situation de handicap et/ou de personnes âgées, adapte les logements et finance une fonction de coordination dont l’action est destinée à l’ensemble des locataires. Ce sont en général des projets à forte dimension de mixité sociale / inter-génération. Il existe une variante sans financement de fonction de coordination ou d’animation.
  3. Collectivité Gestionnaire : une collectivité prend l’initiative de développer un projet sur son territoire, s’associe à un bailleur privé/public, facilite la mise en œuvre d’un équipement d’habitat et structure un service d’accompagnement qu’elle finance en partie ou en totalité. Les loyers sont financés par les locataires qui peuvent bénéficier d’une aide au logement. Le service peut être ouvert à l’ensemble de la population.
  4. Prestataire de service d’accompagnement social de service associé à un bailleur : un prestataire ayant une compétence dans le champ de l’aide à domicile s’associe à un bailleur privé/public, répond à la demande d’une collectivité locale. Ce partenariat va permettre la construction de logements adaptés pour les PA de la commune avec un accompagnement social. Le service d’accompagnement et les locaux collectifs sont financés par les personnes âgées dans le cadre d’une redevance services ou accord collectif de charge.
  5. Société Civile (Association usager) associé à un bailleur : un groupe de personnes âgées se mobilisent pour concevoir leur habitat et les modalités de solidarités réciproques ; elles se constituent en association. Celle-ci mobilise un partenariat avec une collectivité et un bailleur pour produire du logement adaptés à la dépendance et des espaces mutualisés qui seront financés en ce qui concerne les loyers par les locataires et pour les espaces mutualisés par l’association et/ou la collectivité, le bailleur.

A retenir : le régime de l’habitat inclusif s’est développé pour offrir un dispositif…aux bailleurs sociaux

D’ailleurs le Guide Pratique de l’habitat Inclusif réalisé par la CNSA en 2017 ainsi que le rapport Piveteau Wolfrom de juin 2020 sont en grande partie destinés à offrir aux bailleurs sociaux les moyens de créer plus simplement de l’habitat inclusif. 

Les esprits taquins pourraient objecter que ces mêmes bailleurs sociaux ne se sont pas vraiment illustrés dans la gestion des résidences autonomie (ex logements-foyers), ce qui laisse à penser qu’ils ne sont pas les interlocuteurs idéaux pour construire de l’habitat inclusif. 

En fait, c’est plus compliqué. Compte tenu de la part du logement social en France, difficile d’imaginer une politique de promotion de l’habitat groupé sans eux. En outre, pour beaucoup de collectivités locales, le bailleur social est l’interlocuteur privilégié pour les projets de logement. Enfin, ces initiatives correspondent aux attentes des citoyens. 

Cependant, les pratiques restent inégales d’un bailleur social à l’autre. Ils sont partants pour le faire, mais pas tout seuls. Surtout sur le volet médico-social qui sort de leur cadre habituel d’intervention. En synthèse : les bailleurs sociaux sont des partenaires de valeur sur ces projets, mais ont besoin d’être accompagnés et outillés.

Et donc, qui sont les porteurs de projet 👇

A l’origine, les acteurs privés commerciaux sont absents. 

L’habitat inclusif du début, c’est de l’associatif dans le champ du handicap, quelques projets destinés aux personnes âgées atteintes de maladies neuro-dégénératives et une poignée de projets pour les aidants (source : étude DGCS de 2017 qui recense les projets dans les départements).

Cependant, le dispositif devenant populaire, tous les entrepreneurs qui cherchent à développer une solution d’habitat alternatif se tournent vers cette formule, surtout à partir de sa reconnaissance par la loi ELAN. Cet entrisme du privé commercial est vu d’un très mauvais oeil par le monde associatif qui aimerait conserver le monopole sur l’habitat inclusif… et les subventions de la CNSA !

Un monopole de fait, puisque dans beaucoup de départements, les aides à l’habitat inclusif sont fléchées en priorité vers les structures associatives d alors que rien dans la loi ne leur octroie une quelconque priorité. Mais d’où viennent-elles ces fameuses subventions 💸

L’argent coule à flots dans l’habitat inclusif 💶

En 2017 la CNSA a débloqué des fonds pour financer les projets quelques mois avant que le législateur définisse le statut de l’habitat inclusif dans la loi ELAN.

Une reconnaissance qui sert surtout à fixer les modalités d’attribution des aides susmentionnées.

En effet, le texte de la loi ELAN et son décret d’application constituent le cahier des charges que les porteurs de projet doivent suivre afin d’espérer percevoir les précieuses subventions sans lesquelles leur projet serait déséquilibré.

Ce n’est pas un scoop, en France on aime bien créer des projets qui se financent sur des subventions. C’est hélas une approche court-termiste, car rien ne dit que les aides de l’Etat sont pérennes. Le robinet à subvention peut se refermer aussi vite qu’il a été ouvert et il serait de bon ton de construire des projets en recherchant la pérennité financière ailleurs que dans les poches du contribuable.

Mais là n’est pas le moindre défaut de ce système.

Le problème principal réside dans la normalisation que ce modèle implique… ou impose.

La norme imbécile 🤮

Il pleut d’énormes normes imbéciles et bornées, indifférentes aux situations et malgré tout compliquées, il pleut des labels étriqués quand le problème est la qualité de présence, le partage, la curiosité, l’intelligence, la sensibilité, la justesse, la générosité, la joie, la créativité.

Yves Perret Architecte

Dans l’habitat inclusif d’aujourd’hui, trop de porteurs de projet sont forcés de se détourner de leur idée initiale afin de se conformer à une norme qui détermine celui qui touchera une aide et celui qui ne la touchera pas. Difficile dans ces conditions d’être créatif, de s’adapter aux attentes spécifiques du terrain et d’offrir un service sur mesure. L’OrpeaGate nous montre les limites de cette normalisation à tour de bras qui créé plus de problèmes qu’elle en résout.

Et donc, on fait comment ?

Il est plus facile de ne pas normaliser que d’effacer la norme. On pourrait donc souhaiter aux habitats alternatifs de ne pas se faire grignoter par la normalisation et de chercher à conserver leur autonomie, garante de créativité.

Commençons par une petite cartographie de l’existant.

Cartographie de l’habitat inclusif en 2022

En 2022, l’habitat inclusif intéresse trois familles de porteurs de projets :

Des organismes qui s’adressent à un public autonome et prévoient que les habitants s’autogèrent.

Ils proposent un bouquet de services obligatoires, facturés avec le loyer : ménage, abonnement internet, énergies, chauffage, etc. Salles de bains et chambre sont individuelles, mais tout le reste est partagé.

La convivialité n’est pas optionnelle : c’est un système collectif.

Ce modèle se rapproche de la Maison des Babayagas, célèbre habitat participatif pour femmes âgées et seules, créé à Montreuil par Thérèse Clerc. Il s’adresse à des personnes qui souhaitent vivre une aventure collective et conviviale. 

Des organismes qui s’adressent à un public autonome ou faiblement dépendant (GIR 4-5 et 6), avec un service plus appuyé, de type hôtelier.

Les espaces privés sont plus grands et le niveau de service plus varié. Ces modèles peuvent se rapprocher de la résidence services seniors, mais à taille humaine. En inclusif, ces organismes pourraient bénéficier de l’Aide à la Vie Partagée afin de financer en partie l’animation. Mais ils pourraient tout aussi bien intégrer ce coût au loyer, comme le font les résidences services seniors. Certes, ils devraient aussi rechercher une clientèle financièrement plus autonome, mais ils pourraient ainsi conserver leur propre autonomie vis à vis de l’Etat. En effet, percevoir l’AVP ne vient pas sans un minimum de sacrifices, pour coller au modèle défini par la jurisprudence administrative.

Des organismes qui s’adressent à un public dépendant (GIR 1 à 3) avec un service médico-social

C’est une structure où on veille sur les habitants en leur assurant une vigilance médico-sociale H24. Ce que l’Ehpad “devrait être” ou “aurait dû devenir” ! 

En inclusif, ces logements pourraient bénéficier de l’Aide à la Vie Partagée et demander la création d’un SAAD dédié, avec mutualisation de l’APA ou de la PCH. Cette dernière ressource est de plus en plus difficile à obtenir et donc, construire son business model sur cette occurence me parait très hasardeux en ce moment. Cette option s’adresse donc plutôt à des organismes déjà dotés d’un SAAD ou à des business model qui parviennendraient à s’équilibrer avec le recours à un SAAD extérieur ou pourraient s’adosser à un Ehpad pratiquant de l’Ehpad hors les murs.

Quel est, selon vous, le point commun à tous ces projets ? 

La pierre d’achoppement

C’est pas d’être inclusif, c’est pas d’être des alternatives à l’Ehpad, c’est pas non plus d’être destinés aux vieux (même si un peu quand même, mais c’est pas là où je veux en venir). 

Non, leur point commun c’est que ce sont tous des projets immobiliers. Toutes ces réalisations reposent sur la construction d’un logement collectif. 

C’est une constante chez les entrepreneurs en habitat inclusif.

Ils pensent que la création d’un logement collectif est LA réponse aux maux des seniors.

Ils s’endettent pour construire ou retaper une belle maison, y installer des chambres et salles de bains, de grandes pièces à vivre, les décorer, les meubler et créer un joli site internet. 

🧱 🏝️ 💸

Alors que les citoyens ne demandent qu’une chose : rester chez eux.

Vous admettrez que c’est contre-intuitif d’accéder à ce besoin en leur disant : “ok, tu vas rester chez toi, mais en venant habiter chez moi. Ce chez moi, ça va devenir ton chez toi.”

Pas gagné.

Imaginons que le besoin soit ailleurs 👉

Ok vous allez me rétorquer que ces vieux n’ont pas le choix. Qu’ils ne peuvent pas rester chez eux. Qu’ils doivent emménager dans un lieu plus convivial, mieux organisé, à taille plus humaine, bref… qu’ils seront mieux dans votre habitat inclusif que chez eux.

Mais pourquoi les vieux voudraient-ils vivre en collectivité à 75 ans s’ils ne l’ont pas fait avant, autrement que contraints et forcés (on garde à l’esprit que cette génération a fait le service militaire). 

Pourquoi, avant d’imaginer que la réponse à leurs maux se matérialise dans un bâtiment à occuper en collectivité, ne pas chercher à créer un service qui apporte une réponse inclusive à leur besoin, mais sans les contraindre à déménager ?

Cela vous semble contre-intuitif parce que l’habitat collectif est la réponse systématique qu’on apporte à ces situations depuis des décennies. Du coup, on a du mal à en imaginer une autre… alors que peu de citoyens font de la colocation par plaisir. 

Regardez autour de vous. 

Est-ce que les comportements des gens vous donnent l’impression qu’ils ont ENVIE de vivre en collectivité ? 

Oubliez ce que vous croyez savoir.

Mettez-vous à la place des gens dont vous voulez le bien.

Fermez les yeux et imaginez à quoi pourrait ressembler un habitat inclusif qui ne serait pas un lieu, mais un service.

Faites du service avant de faire du produit

Cette approche existe déjà dans les Ehpad, ça s’appelle l’Ehpad hors les murs.

Mais là, je ne vous parle pas de venir en aide à des personnes dépendantes, je vous parle d’un service pour des personnes qui ne le sont pas encore.

Je vous parle de préserver nos centre-ville, nos villages, nous faubourgs en offrant à la population âgée les moyens de rester chez elle, dans son immeuble, son quartier, ses rues. De continuer à aller au marché. De continuer à faire vivre le commerce local (là où il existe encore).

Je vous propose une solution qui ne passe ni par l’artificialisation des sols pour construire de nouvelles maisons, ni par le déménagement des gens qui veulent rester chez eux (je me répète un peu, non ?) et qui ne consiste pas à rassembler en un même lieu des personnes dont le seul point commun est l’âge, la maladie et bien souvent les deux.

Je vous parle de créer un service et pas un produit.

Aux USA, c’est une lame de fonds qui boulverse le monde de l’habitat senior et que les professionnels ont baptisé le Senior Living as a service (SLaaS)

Grosso modo, il y a deux types de clients : ceux qui recherchent une résidence senior et ceux qui s’engagent à rester chez eux le plus longtemps possible. Nous fournissons des services pour les deux, en rencontrant nos clients là où ils se trouvent et en leur permettant de définir le rythme de leur engagement avec nous… Une taille unique ne convient certainement pas à tous, et c’est plus vrai aujourd’hui que jamais. Les personnes âgées recherchent des programmes et des services adaptés à leurs besoins individuels, et c’est ce sur quoi nous nous concentrons chez Five Star.

Kattie Potter CEO de Five Stars Senior Living USA

Conclusion

Dans ce gros dossier que je vous remercie d’avoir lu en entier, nous avons parcouru l’offre d’habitat inclusif et mis en exergue les atouts et limites de ce format. Conçu pour répondre aux besoins des bailleurs sociaux et au souhait des adultes souffrant d’un handicap de vivre dans le diffus, le format s’est étendu à d’autres types de projets. Cependant les financements publics fléchés vers l’habitat inclusif sont insuffisants pour permettre à ce modèle de devenir une véritable troisième voie entre le logement individuel et l’EHPAD.

Si vous êtes porteur de projet dans l’habitat alternatif, vous devez donc vous demander si l’habitat inclusif est le meilleur véhicule pour votre idée et quelles autres formes seraient mieux adapter.

A mon avis, rechercher à tout prix le financement public accordé pour les projets inclusifs est une mauvaise option. Pour deux raisons.

D’une part, les pouvoirs publics vont privilégier les projets associatifs de petite envergure. C’est un fait démontré à maintes reprises et qui trouve très rarement des contre-exemples en 2021 – 2022.

D’autre part, rien ne garantit la pérennité de ces financements. Si vous cherchez à créer un modèle à impact qui puisse se développer au niveau national ou international et se pérenniser, vous avez tout intérêt à choisir un business model qui ne dépende pas des subventions publiques, mais surtout de la contribution financière de vos clients.

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1 réflexion sur “Créez l’habitat inclusif que les gens veulent”

  1. Bonjour Alexandre,
    Dossier très intéressant et inspirant! Je serai très intéressé pour échanger avec vous, nous menons un projet qui s’appelle Les Terres du Temps, beaucoup de sujets se recoupent…
    Romain

Commentaires

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