Foncières : à quoi ça sert ?

Etape cruciale de tout projet d’habitat inclusif, la recherche de financement pour acheter un foncier est aussi le point de blocage que rencontrent la majorité des entrepreneurs. Le mécanisme des foncières permet de contourner cet écueil en offrant à la fois une solution financière et des garanties pour vos parties prenantes. Nous vous donnons les clés pour comprendre ce mécanisme.

Si les parties de Monopoly vous ont appris les principes économiques capitalistes, vous avez également acquis quelques notions de base sur l’acquisition immobilière. Constituer, gérer, exploiter son portefeuille immobilier du boulevard de Belleville à la Rue de la Paix…. vous savez donc déjà – en quelques sortes – ce qu’est une foncière. De l’achat l’immeuble à la gestion l’hôtel, en passant par la gare Montparnasse et la compagnie des Eau, vous êtes déjà experts en gestion – acquisition immobilière.

Mais pourriez-vous appliquer cette expertise à l’habitat collectif senior ? Vous doutez ?

Dans cet article nous vous expliquons en détail ce qu’est une foncière, à quoi elle sert, comment elle fonctionne et comment elle peut aider des porteurs de projets en habitat inclusif à passer le principal obstacle à l’avancée de leur projet : l’acquisition d’un foncier.

Avant tout, c’est quoi une foncière ?

La foncière est un organismes dont le principal objectif est l’acquisition, la gestion et l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Elle joue un rôle d’intermédiaire et permet à des particuliers, des entreprises et des collectivités d’investir dans l’immobilier en souscrivant des parts sociales de la foncière.

En mutualisant ces financements, elle limite l’investissement de départ nécessaire.
Elle prend intégralement en charge la gestion et l’exploitation du patrimoine ainsi acquis.

Les foncières peuvent investir dans de l’immobilier d’habitation, l’immobilier d’entreprise ou l’immobilier d’exploitation.

Les foncières, ça existe depuis toujours ?

La société foncière a émergé au cours de la première révolution industrielle pour financer les grands investissements nécessaires à la modernisation des infrastructures. On distingue plusieurs types de foncières, bien ce que terme ne désigne aucune forme juridique précise.

Pour plus de détails, on vous conseille de lire le travail de Cyril Boisnier publié en 2010.

L’intégration des foncières dans l’économie sociale et solidaire

Les organismes de l’économie sociale et solidaire qui se lancent aujourd’hui dans l’immobilier ont recours à des foncières. Cela leur permet de centraliser les capitaux et séparer les activités d’acquisition, gestion et exploitation de leurs autres activités.

Les foncières, un choix audacieux

Les petites sociétés foncières connaissent de nouveaux développements ces dernières années. Les prises de conscience qui animent le monde de l’immobilier en matière de logement durable et inclusif font bouger les lignes.

En effet, les logements innovants et alternatifs possèdent deux caractéristiques qui rendent le recours à une foncière particulièrement intéressant.

Ils peinent à obtenir des financements
Ils regroupent de nombreux partenaires (collectivités, investisseurs institutionnels, futurs résidents, etc.) autour d’un seul projet.

Le format de la foncière permet à chaque partenaire d’investir à la hauteur de ses moyens dans un projet. En créant une société foncière, un porteur de projet peut également mieux séparer ses activités immobilières du reste de ses activités.

Les avantages à recourir à une foncière

Investir au travers d’une foncière donne lieu à des effets de levier importants car ils augmentent les capitaux propres des foncières. Or ces capitaux propres sont des arguments de poids pour obtenir des emprunts et des partenariats avec des investisseurs institutionnels. Ils offrent en effet des garanties qui renforcent la crédibilité de la foncière.

En résumé, pour les acteurs de l’économie Sociale et Solidaire, la foncière présente deux avantages majeurs :

Offrir la possibilité d’investissement solidaire et responsable labellisée Finansol aux épargnants et investisseurs
Faciliter l’obtention de capitaux pour les projets. Que ce soit par l’entrée d’actionnaires au capital, l’obtention de prêts ou la conclusion de partenariats.

Les projets qui ont eu recours aux foncières

Kanopé est un projet d’habitat inclusif et écologique que nous avons rencontré en mars 2021. Kanopé en elle-même est une SCIC, une Société Coopérative d’Intérêt Collectif. Pour chaque projet, une foncière est créée.

Comment ça fonctionne ? Kanopé apporte 51% du capital afin de rester détentrice de la société. La Caisse des Dépôts apporte 30% du capital. Les 19% restants peuvent être apportés par un autre investisseur institutionnel, par exemple une banque ou une mutuelle. Ici, la foncière permet de mobiliser les capitaux extérieurs au sein d’une structure unique pour mieux gérer les investissements réalisés par la suite.

On peut citer également

Habitat et Humanisme (depuis 1986)
Familles solidaires (depuis 2013)
Hacoopa (depuis 2020)

Ces projets offrent d’autres exemples de foncières qui facilitent les investissements solidaires et responsables.

Ces trois groupes associatifs intègrent une foncière pour soutenir l’activité de leurs membres sur le terrain. Par ce biais, ils peuvent collecter des fonds versés par des particuliers, des entreprises ou d’autres investisseurs.

Les exemples d’options laissées aux investisseurs et épargnants :

Devenir actionnaire de la foncière : acquérir des parts sociales et ainsi augmenter les fonds propres du groupe. Les actionnaires ne reçoivent pas de dividendes mais peuvent bénéficier d’éventuelles plus-values. L’investissement est bloqué sur 5 ans mais permet une réduction de l’impôt sur le revenu à hauteur de 25% du capital investi (18% pour Familles Solidaires).
Devenir épargnant solidaire : souscrire un livret qui génère des revenus stables et réguliers, partagés avec les associations. Cette épargne est disponible à tout moment, comme un livret d’épargne classique.

Hacoopa a construit sa foncière plus récemment, et sur un modèle similaire à celui de Kanopé. Les détenteurs de parts sociales sont limités à un petit nombre d’associations, de mutuelles et d’investisseurs institutionnels.

habitat senior — Grâce à Sweet Home, Gérard a enfin compris le mécanisme des foncières.

Quel rapport avec le logement pour seniors et l’habitat partagé ?

Depuis 5 ans, les organismes HLM connaissent un mouvement de réorganisation massif. Certaines lois récentes, en particulier la loi ELAN, ont radicalement modifié les conditions de financement des organismes HLM. Ces évolutions législatives ont fragilisé les organismes, souvent parcellisés, et ont installé un climat favorable aux fusions et aux mutualisations.

Deux groupes prédominants dans ce milieu ont bénéficié de ce nouvel environnement.

Le groupe Action Logement (ancien 1% logement)
Le groupe Caisse des Dépôts

À force de rachats et de réorganisations, ces deux groupes occupent désormais une place prépondérante dans le logement social et l’immobilier solidaire.

Ces groupes font partie des principaux financeurs pour tout porteur de projet immobilier à vocation solidaire ou responsable. Ils détiennent des capacités d’investissement massives et ces groupes valorisent projets d’innovations sociales et écologiques. Par ailleurs, ils sont le bras armé des pouvoirs publics en matière de politiques du logement. Tout particulièrement dans le domaine de l’habitat pour seniors.

Par exemple, Action logement est chargé de la distribution des subventions pour l’adaptation des salles de bain au vieillissement. Les bailleurs sociaux sont au coeur de la stratégie élaborée par Denis Piveteau et Jacques Wolfrom pour le développement de l’habitat API.
Le Rapport Libault et le Rapport Guedj soulignent également leur rôle dans l’adaptation des logements et le développement de nouvelles résidences autonomie ou d’habitats inclusifs.

Or ces deux groupes ont récemment opté pour le format de la foncière afin de structurer leurs investissements dans le logement pour seniors. Action Logement a ainsi créé une foncière médico-sociale, Énéal, opérationnelle depuis janvier 2020. Cette foncière a pour objectif de concentrer les investissements du groupe à destination du secteur médico-social non-lucratif.

Le groupe Caisse des Dépôts est quant à lui entré au capital de plusieurs foncières présentées plus haut afin de les accompagner dans le développement de leurs projets d’habitat participatif.

En résumé

La foncière connaît aujourd’hui un renouveau en lien avec l’explosion des projets d’habitats innovants et solidaires. Elle permet aux groupes associatifs et autres porteurs de projet de l’économie sociale et solidaire, de centraliser des investissements au sein d’une structure distincte du reste de leurs activités. Elle leur permet d’attirer à la fois de l’épargne de particuliers et des investissements d’entreprises pour constituer des fonds propres.

Ces fonds propres ouvrent la voie à un effet de levier important grâce à l’apport de financements institutionnels. Les foncières s’inscrivent en effet directement dans les nouvelles stratégies adoptées par les acteurs institutionnels du logement solidaire et responsable. En commençant par les bailleurs sociaux, mais également les mutuelles, les groupes de prévoyance, les banques, etc.